ОЦЕНКА ПРОДУКТИВНЫХ ЗЕМЕЛЬ РЕГИОНОВ ЦЕНТРАЛЬНОГО ЧЕРНОЗЕМЬЯ

Демидов П.В.

ФГБОУ ВО «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I» Россия, г. Воронеж

Аннотация. В статье проведен анализ результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Центрально-Черноземном регионе России. Обосновывается поэтапное совершенствование нормативно-правового и методологического обеспечения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель с точки зрения специалистов, выполняющих оценочные работы.

Ключевые слова: земельные ресурсы, земли сельскохозяйственного назначения, оценка земель, учет земель, управление.

Государственная земельная политика в современных условиях должна быть направлена на формирование эффективной системы землепользования и осуществляться на основе строгого количественного и качественного учета и оценки продуктивных земель, используемых в сельскохозяйственном производстве. Правильность ведения кадастрового учета сельскохозяйственных земель и точность знаний об их экономической оценке образуют свод сведений исследуемой системы землепользования, необходимый для принятия решений по повышению ее эффективности на всех уровнях управления. Основываясь на этих принципиальных положениях государство в числе первоочередных мер должно обеспечить проведение полной и объективной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения представляет собой комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление их кадастровой стоимости, которая в свою очередь определяется по единой методике государственными органами для обоснования размера земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками и иных целей, установленных законодательством.

Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации берет свое начало с 1999 г., когда в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель Правительством РФ было утверждено Постановление от 25 августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а в 2000 г. установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки (Постановление от 8 апреля 2000 № 316). [8]

На законодательном уровне соответствующее регулирование закреплено с принятием ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который в 2010 г. был дополнен новой главой – «Государственная кадастровая оценка» и предполагал установление общих принципов проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, а также определение порядка утверждения результатов кадастровой оценки и урегулирования споров о результатах ее определения. [1]

В процессе развития методологии кадастровой оценки земель в Российской Федерации согласовывались и утверждались методические рекомендации и указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, в которых были подробно расписаны и раскрыты процедуры каждого из этапов проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель в зависимости от вида их разрешенного использования (например, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, либо занятые зданиями, строениями, сооружениями сельхозназначения или на которых располагаются леса).

C 2011 г. начались работы очередного тура массовой переоценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по новой методике, которая заключалась в переходе от использования базовых показателей кадастровой стоимости, устанавливаемых в среднем по субъекту РФ и далее по муниципальным районам, к индивидуальной оценке земельных участков, отнесенных к первой группе видов разрешенного использования (пригодных под пашни, сенокосы, пастбища), основанной на методе капитализации земельной ренты, рассчитанной как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельхозпроизводства с учетом прибыли предпринимателя. В этом случае расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка стал зависеть не только от его плодородия и совокупности природно-климатических факторов, но и от цен на сельскохозяйственную продукцию, ее себестоимости, сложившейся ставки процента на капитал и т.д. [9]

Сравнение результатов последнего тура оценки с результатами предыдущих туров (по данным Росреестра) показывает, что средние значения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в регионах Центрального Черноземья существенно увеличились, в том числе и по сельскохозяйственным угодьям, т.е. по первой группе видов разрешенного использования сельскохозяйственных земель (таблица 1).

Так, с момента проведения работ по оценке земель сельскохозяйственного назначения, выполненных в 2006 г., к 2011 г. стоимость земельных участков первой группы в Воронежской области увеличилась на 26%, что объясняется использованием новых методических подходов, основанных на расчете нормативной урожайности сельскохозяйственных культур. Наибольшие показатели кадастровой стоимости отмечаются в Верхнехавском, Панинском и Эртильском районах 8,17, 8,12 и 7,89 руб./кв. м соответственно, на территории которых находятся лучшие по своему плодородию почвы, наименьшие значения – в Богучарском и Ольховатском районах 2,57 и 2,76 руб./кв. м соответственно, на территории которых находятся худшие по своему плодородию почвы. [5, 6]

Таблица 1 – Сведения о выполнении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в регионах Центрального Черноземья

Наименование субъекта	Площадь объектов кадастровой оценки, тыс. га	Тур кадастровой оценки (год)	Кадастровая стоимость земель по группам видов разрешенного использования, руб./кв. м
			I	II	III	IV	V	VI
Белгородская область	4207,86	3 (2013)	5,60	Данные только по районам области
	-	2	3,99	3,74	3,78	0,09	0,18	-
Воронежская область	4182,20	3 (2016)	5,77	-	10,07	16,08	1,24	1,17
	-	2 (2011)	5,12	-	8,27	15,57	0,33	0,84
	-	1 (2006)	4,07	-	4,34	-	0,32	-
Курская область	Работы по кадастровой оценке осуществляются в 2018 г.
	-	3 (2012)	4,23	-	5,94	5,38	0,48	1,00
	-	2	3,72	3,72	3,87	0,09	0,30
Тамбовская область	2783,93	3 (2014)	6,30	5,28	4,99	-	1,79	1,66
	-	2	3,23	3,26	2,79	0,09	0,37	-
Липецкая область	1670,23	3 (2016)	5,28	-	7,86	11,61	0,76	4,06
	254,95	3 (2014)	5,04	-	6,26	11,89	0,76	3,57
	-	2	3,01	3,37	2,79	0,09	-	-

Источник [2, 3]

Результаты выполненных работ по уточнению показателей кадастровой стоимости 109 814 земельных участков первой группы в рамках 3 тура кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения Воронежской области (2016 г.) вновь показывают увеличение кадастровой стоимости. При этом в Верхнехавском, Панинском и Эртильском районах кадастровая стоимость сохранилась на максимальном уровне и после переоценки. В среднем по области стоимость 1 кв. м. земель сельскохозяйственного назначения первой группы увеличилась в 1,13 раза. В этом случае изменения объясняются в первую очередь приведением к соответствию уровня стоимости земельных участков исходя из плодородия и агроклиматических условий местоположения. Кроме того, согласно утверждениям оценщиков увеличение кадастровой стоимости категории земель сельскохозяйственного назначения в целом вызвано изменением ситуации на земельном рынке Воронежской области со времени предыдущих туров оценки (2006 г. и 2011 г.). [7]

Относительная средняя величина кадастровой стоимости по первой группе видов разрешенного использования в Воронежской области составляет (1,17 – 9,77 руб./кв. м). Соответственно при максимальной ставке 0,3% с 1 га земельный налог составит от 35,1 до 293,1 рубля. Стоит отметить, что полученная итоговая величина кадастровой стоимости объекта оценки в соответствии с Налоговым кодексом РФ (п. 2 ст. 146) не облагается НДС.

В соответствии с современным законодательством Российской Федерации материалы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения могут использоваться не только для целей налогообложения, но и в случаях определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, служить основанием для расчета выкупной стоимости земельного участка, расчета размеров административных штрафов за правонарушения в сфере земельных отношений и др.

Значимость кадастровой оценки как разновидности экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения заключается в обоснованной дифференциации показателей кадастровой стоимости земельных участков, которая вне зависимости от применяемых методических подходов к оценке всегда должна приводить к объективному налогообложению и осуществляться не только в интересах государства, но и в интересах землевладельцев и землепользователей. [4]

На текущий момент с целью совершенствования процедур определения кадастровой стоимости на замену главы «Государственная кадастровая оценка» ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ФЗ от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно новому закону вводится институт государственных кадастровых оценщиков. Полномочия по определению кадастровой стоимости передаются государственным бюджетным учреждениям, которые будут созданы субъектами Российской Федерации. Контроль за проведением кадастровой оценки будет осуществляться Росреестром. Также новым законом устанавливается переходный период с 2017 по 2020 гг. в течение которого кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Решение о переходе на новые правила с 01.01.2018 г. приняли уже 29 субъектов РФ.

Принятие и реализация законопроекта будут способствовать повышению эффективности проведения процедур государственной кадастровой оценки, что является условием дальнейшего развития рынка недвижимости, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица.

Список литературы:

1. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (постатейный) / А.Н. Борисов. - Москва: «Юстицинформ», 2017. – 216 с.

2. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2016 году. - Москва: ФГБНУ «Росинформагротех», 2018. - 240 с.

3. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2014 году. - Москва: ФГБНУ «Росинформагротех», 2016. - 188 с.

4. Кузнецов Н.А. Социально-экономические основы землепользования и землеустройства / Н.А. Кузнецов и др. - Ч.1. - Воронеж: ВГАУ, 1999. - 323 с.

5. Постановление Администрации Воронежской области от 29.11.2006 № 975 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»

6. Постановление Правительства Воронежской области от 18 октября 2011 № 891 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области»

7. Постановление Правительства Воронежской области от 31 октября 2016 № 827 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области»

8. Спесивый О.В. Дифференциация показателей кадастровой стоимости земель на основе качественной оценки / О.В. Спесивый, П.В. Демидов // Вестник Воронежского государственного аграрного университета. - 2010. - №4(27). - С. 97-101.

9. Улезько А.В. Земельные ресурсы сельского хозяйства: управление воспроизводством и экономическая оценка потенциала / А.В. Улезько, В.Э. Юшкова, А.А. Тютюников. - Воронеж: Издательско-полиграфический центр «Научная книга», 2014. - 176 с.

Сведения об авторе:

Демидов Павел Валерьевич – ассистент кафедры земельного кадастра ФГБОУ ВО «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I», e-mail: 79204170254@yandex.ru

evaluation of productive land in the Central Black Earth region

Demidov P.V.

Summary. The article analyzes the results of the state cadastral evaluation of agricultural land in the Central Black Earth region of Russia. The justifies improvement of the normative-legal and methodological support of the cadastral evaluation of agricultural lands from the point of view of specialists performing evaluation work.

Keywords: land resources, agricultural land, land evaluation, land records, management.

References:

1. Borisov A.N. Kommentariy k Federal'nomu zakonu ot 3 iyulya 2016 g. № 237-FZ «O gosudarstvennoy kadastrovoy otsenke» (postateynyy) / A.N. Borisov. - Moskva: «Yustitsinform», 2017. – 216 s.

2. Doklad o sostoyanii i ispol'zovanii zemel' sel'skokhozyaystvennogo naznacheniya Rossiyskoy Federatsii v 2016 godu. - Moskva: FGBNU «Rosinformagrotekh», 2018. - 240 s.

3. Doklad o sostoyanii i ispol'zovanii zemel' sel'skokhozyaystvennogo naznacheniya Rossiyskoy Federatsii v 2014 godu. - Moskva: FGBNU «Rosinformagrotekh», 2016. - 188 s.

4. Kuznetsov N.A. Sotsial'no-ekonomicheskiye osnovy zemlepol'zovaniya i zemleustroystva / N.A. Kuznetsov i dr. - CH.1. - Voronezh: VGAU, 1999. - 323 s.

5. Postanovleniye Administratsii Voronezhskoy oblasti ot 29.11.2006 № 975 «Ob utverzhdenii rezul'tatov gosudarstvennoy kadastrovoy otsenki zemel' sel'skokhozyaystvennogo naznacheniya»

6. Postanovleniye Pravitel'stva Voronezhskoy oblasti ot 18 oktyabrya 2011 № 891 «Ob utverzhdenii rezul'tatov gosudarstvennoy kadastrovoy otsenki zemel' sel'skokhozyaystvennogo naznacheniya Voronezhskoy oblasti»

7. Postanovleniye Pravitel'stva Voronezhskoy oblasti ot 31 oktyabrya 2016 № 827 «Ob utverzhdenii rezul'tatov opredeleniya kadastrovoy stoimosti zemel'nykh uchastkov v sostave zemel' sel'skokhozyaystvennogo naznacheniya Voronezhskoy oblasti»

8. Spesivyy O.V. Differentsiatsiya pokazateley kadastrovoy stoimosti zemel' na osnove kachestvennoy otsenki / O.V. Spesivyy, P.V. Demidov // Vestnik Voronezhskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta. - 2010. - №4(27). - S. 97-101.

9. Ulez'ko A.V. Zemel'nyye resursy sel'skogo khozyaystva: upravleniye vosproizvodstvom i ekonomicheskaya otsenka potentsiala / A.V. Ulez'ko, V.E. Yushkova, A.A. Tyutyunikov. - Voronezh: Izdatel'sko-poligraficheskiy tsentr «Nauchnaya kniga», 2014. - 176 s.